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住宅ローンで目にする全期間固定金利フラット35とは?

フラット35の仕組みを知っておこう

住宅購入を検討していると目に耳に飛び込んでくる「フラット35」。各銀行とも、固定金利の住宅ローンはフラット35が販売の主力となっていると言えます。もちろん別の商品も提供をしていますが、フラット35を知っておけば別の住宅ローンとの比較もスムーズに行えます。

実際に3大メガバンクとなるみずほ銀行三菱東京UFJ銀行三井住友銀行でも、フラット35の住宅ローンが販売されています。また、ネット銀行となる住信SBIネット銀行でも取り扱いがありますので、住宅ローンを検討するならまずはフラット35を知るところから始めるべきなのです。

なぜ全期間固定金利が可能なのか?

安心の固定金利

フラット35の仕組みについて知る前に、全期間固定金利とはどういうものかを確認しておきましょう。

金融市場では常に金利が変動しており、この変動によって企業や金融機関は利益を得たり損失を出したりしています(我々一般の者も、あまり気になりませんが損得しています)。

ローンの借り手が金利変動のリスクを背負う変動金利に対して、固定金利では貸し手である銀行が背負うことになります。このリスクは契約期間が長くなればなるほど増大するため、金利は期間が長くなるにつれて高く設定されるのが通常です。

しかし、フラット35は銀行が引き受けた債権を、即時に住宅金融支援機構が買い取り、投資家へ販売することで、銀行が金利変動リスクを背負うことを避け、比較的低金利(2015年9月は最も低い銀行で1.54%)での融資を可能にしています。

なお、返済に関する業務は取扱窓口となった銀行が引き続き請け負うので、借り手にとってはまるで銀行にローンを返済しているように見えます

住宅ローンのフラット35の特徴

フラット35は民間金融機関と住宅金融支援機構が提携している住宅ローンのため、一般の住宅ローンとは違った特徴があります。その主なものを点検しましょう。

住宅の床面積や構造などの基準が物件についての条件が、建築基準法より少し厳しい
※このため、中古住宅では基準に適合せず契約できないこともあります。良質の住宅を広めるための政策というフラット35の一面が表れています。
団体信用生命保険料の加入が任意で、保険料はローン返済額とは別に必要
保証料は必要ありませんが、融資手数料がかかる
融資手数料や金利は取扱金融機関によって異なり、当然ながら安い銀行であるほど有利
融資は物件引渡しのタイミングで行われるため、それまでに支払いが必要な注文住宅ではつなぎ融資が必要となる
※フラット35取扱銀行はこのためのローンを用意しています。
10万円から繰り上げ返済ができ、手数料は無料

フラット35をさらに低金利にするには?

そもそも金利が低いフラット35ですが、金利をさらに低くする方法が3つあります。なお、金利は取扱金融機関の中で最も低金利の銀行の、2015年9月のものです。

融資金額を物件建設費(購入額)の90%以下にする
※「90%を超えると割高になる」と表現した方が適切なのですが、90%を超えると1.67%の金利が、90%以下で1.54%となり0.13%下がります。
契約期間を20年以下にする
※特別に「フラット20」と呼ぶこともあります。これによって、1.54%だった金利が1.31%となり、0.23%下がります。
より厳しい適合規準(耐震性能や断熱性能など)をクリアし、一定期間の金利引き下げを受ける
※「フラット35S」と呼ばれます。性能によって引き下げ期間が10年間の金利Aタイプと、5年間の金利Bタイプがあります。現在、政府は引き下げ幅を0.6%に拡大しています。上記2つの条件もすべて満たしているならば、引き下げ期間中の金利は0.71%となり、現在の変動金利とさほど変わりません。

お得で安心な「フラット35」を使う

フラット35は、住宅の新設着工数を増やす(減らさない)ことによって景気浮揚(安定)を狙うという、政府の政策のひとつです。このため、市場経済の原則から少し離れたところ、つまり借り手に有利な条件が設定されているのです。

ただし政府の政策であるために一般のローンとは違った特徴があり、多少のとっつきにくさはあるでしょう。しかし、その内容をしっかり理解して住宅購入を計画すれば、より良い条件で契約することもできるのです。

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