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固定金利の住宅ローンに存在するメリットとデメリット

固定金利の弱点とメリットを確認しよう

変動金利にするか固定金利にするか、住宅ローンを組む人が、必ずと言っていいほど通過する分岐点です。住宅ローンの取り扱いのある金融機関ならほとんどがどちらの金利も商品があり、借りる際には悩んでしまいます。

実際、住宅ローンでも人気の高いソニー銀行イオン銀行といったネットでのサービスに強い銀行も、メガバンクの三菱東京UFJ銀行みずほ銀行三井住友銀行でもやはり変動も固定も金利はそれぞれ取り扱いがあります。

そもそもの両者の違いは読んで字のごとく、返済期間中に金利が変動するのが変動金利で、借り入れ時のまま金利が変動しないのが固定金利です。どちらにしてもメリットもデメリットもあるのですが、ここでは、固定金利についてその弱点とメリットを見ていきます。

固定金利はどのくらい高いのか?

固定金利の高さ

「固定金利」と聞いてまず頭に浮かぶのは、変動金利と比べたときの金利の高さでしょう。これは正しい認識だと言えます。

メガバンクの三井住友銀行の2015年9月の金利を例にとってみると、変動金利が最優遇されて0.775%であるのに対し、35年間の固定金利は2.42%(保証料内枠方式)となっています。

35年間3,000万円のローンだとすれば、シミュレーション結果では総返済額は変動金利が34,262,117円に対し、固定金利は44,505,802円となるのですから、その差は1,000万円を超えるのです(元利均等返済で試算。諸費用などは含まない)。

固定金利はなぜ高い?

ところで、なぜ固定金利は高いのでしょうか?これは、両金利の決まり方と関係があります。

まず変動金利は、銀行同士が資金を融通しあう「コール市場」における金利に連動しています(これは無担保で翌日に返済するので「無担保コール翌日物」と呼ばれます)。コール市場における金利に一定の金利幅を加えたものが住宅ローン金利となるので、銀行は必ず利益を出すことができます。

これに対し固定金利は、「長期金利」に連動しています。長期金利の代表的なものは10年もの国債の金利なのですが、こちらは10年のため、契約期間が30年を超えることも稀ではない住宅ローンと比べれば短すぎます。

残りの期間は、銀行にとっては損益がプラスになるかどうか定かではないリスクの期間です。リスクを銀行がとっているために、その分だけ固定金利は高くなるというわけなのです。

なお、金利水準が低い今は変動金利にしておいて、金利が上がり始めたら固定金利に切り替えればよいという考えは、極めて実現可能性が低いことをここで断っておきます。

というのも、金融市場において、コール金利がその時点での要因で決定されているのに対し、長期金利は先10年間の予測が多分に加味されて決定しているからです。このため、ほとんどの場合は固定金利は変動金利よりも早く上昇します。つまり、変動金利が上昇し始めるころには固定金利は相当に上昇している可能性が高いのです。

高度な知識と経験を持つ投資家や専門家でない限り、この動きの中で冷静に住宅ローンの借り換えを行うのは困難です。

固定金利の無視できないメリット
固定金利だからこその良さ

変動金利に比べて高い固定金利ですが、メリットの最たるものは、超長期にわたって金利が変動しない、つまり借り手が金利変動リスクを取らなくてよいことです。

一般的な家計では、住宅ローンの返済額は、賃貸住宅の家賃と同様に「住居費」として固定費のカテゴリに入れられます。また、住宅購入の後には子どもの教育費や老後資金の用意など、大型支出が控えることが多いのではないでしょうか。

雇用や給与が安定しない現代、家計プランの余裕ある運用を試みるならば、住宅費が将来にわたって予測ができ、しかも一定で、返済完了のタイミングも分かっているのは計り知れないメリットです。

それならば変動金利でも、変動を随時チェックして家計を柔軟に対応させればよいと考えられるかもしれません。しかし、実際にチェックと家計改革にかける時間と労力が、本業を持ち収入を得ている借り手にあるかどうかです。

上に挙げた例での1,000万円という返済額の差は高額ですが、本業に集中して年収が100万円上昇したのであれば、10年でとりかえせる金額です。部長クラスの1年間の収入でしかありません。金利変動のために時間や健康を損なうリスクは、一考の価値があるのではないでしょうか。

金利にばかり目を向けない

金利が高くなる(=借り入れ可能額が少なくなる)ために敬遠されがちな固定金利ですが、その弱点を補って余りあるメリットを持っています。

一度しかない人生の中で30~40年生きてきただけでは、30年以上もの「将来が予測できる」というメリットは過小評価してしまいがちです。しかし、人生を左右する重大な決断でもあります。

変動金利は契約時点での金利はたしかに固定金利よりは低くなりますが、将来的に金利が倍になる可能性もゼロではありません。結果的に固定金利よりも利率が高くなり、入金額に対する元金分の割合が減り、返済の負担が増えてしまうリスクもあります。

どちらが良いかはそれぞれのライフスタイルや計画によっても変わってきますので、想像力をしっかりと持ち、固定金利か変動金利かを総合的に判断するようにしましょう。

固定金利か変動金利か、住宅ローンを組む上では非常に悩ましい大きな問題でもあります。どの金融機関でも金利タイプの異なる商品がありますので、よく相談をして決めるようにしてください。

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