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知っておきたい住宅ローンに必要となる諸費用の負担

借りるだけで諸費用が必要

住宅を購入するときには、土地を取得するための諸費用、建物を購入するための諸費用など、土地や建物自体の価格以外にさまざまな諸費用が必要となってきます。その他にも、住宅ローンを借りることによって発生する様々な諸費用もあります。

住宅ローンは金利を中心とした商品内容ばかりに目がいきがちですが、諸費用についてもしっかりと知っておかなければなりません。合計で100万円を超えることもあり、銀行によって計算方法に差があるのも、住宅ローンの諸費用です。

知らずに契約して後悔をしてしまわぬよう、住宅ローンの諸費用についてもよく見ておきましょう。

住宅ローンの事務手数料

住宅ローンで必要となる諸費用

住宅ローン諸費用の中でも、比重が大きいのが融資事務手数料と保証料の2つです。しかもこの2つは、借り手にとって選択の幅が大きい費用でもあるので、借り入れの際に特に注意したいポイントでもあります。

まず融資事務手数料ですが、銀行業務の対価となる純粋に銀行の取り分となる手数料のことで、計算方式は大きく「定額型」と「定率型」の2種類があります。

【定額型】
メガバンクなどが採用しています。借入額に関わらず、32,400円や108,000円など、銀行ごとに予め定められた一定額が課されます。
【定率型】
ネット銀行が主に採用しています。1.08%や2.16%など、借り入れ額に応じて金額が決定されます。

どちらを選んだ場合も借り入れ当初に事務手数料の支払いが必要ですので、借り入れ額を決めるときに計算に入れておかないと、いきなり貯金が底をつく、という事態にもなりかねません。

では、上に挙げた32,400円や108,000円の定額型と、1.08%や2.16%の定率型で何が違うのか、具体的な費用を借り入れ金額ごとに比較をしてみましょう。

借入額 1,000万円 2,000万円 3,000万円
定額型 一律 32,400円
一律 108,000円
定率型 1.08% 108,000円 216,000円 324,000円
2.16% 216,000円 432,000円 648,000円

上の表を見れば、融資事務手数料は定額型の方が安くつくことが一目瞭然です。これだけを考えれば、定額型のメガバンクなどの方が有利ということになります。

保証料の負担にも注意

次に2つめのポイントである保証料について見てみましょう。保証料とは、債務の履行を保証してくれる保証会社に支払う料金のことです。

住宅ローンの融資額は大金となるので、通常は銀行は保証会社からの保証がないと融資を受け付けません。保証料は銀行ごとに大きく「外枠方式と内枠方式からの選択」「0円」の2種類に分かれます。

【外枠方式】
借り入れ時に一括して保証料を支払う方式です。35年の元利均等返済で3,000万円を借り入れるなら、金額は約60万円~200万円程度となり、保証会社による審査によってこの幅の間で決定されます。
【内枠方式】
金利に0.2%を上乗せするのが一般的です。35年の元利均等返済で3,000万円を借り入れるなら、金利0.2%分は1,064,543円となります。「外枠方式」と「内枠方式を」選択させるのは、メガバンクなどに多いです。
【保証料0円】
住信SBIネット銀行ソニー銀行などのネット銀行が多く採用をしており、保証料は銀行が負担する形となります。また、フラット35はどの銀行でも保証料は0円です。

保証料について考えると、融資事務手数料のときとは反対に、ネット銀行などを選んだ方が有利なことが分かります。ただ、事務手数料での負担と保証料での負担を比べた際に、どちらの負担が大きくなるかは借り入れ金額や期間によっても異なります。

住宅ローンの利用の仕方は人それぞれのため、単純な一つの正解はありません。自身にとって最適と考えられる借り方をシミュレーションし、最低でもメガバンクから1行、ネット銀行から1行試してみると、良い住宅ローンが組めるようになります。

それ以外の住宅ローン手数料

上記2つ以外にも、住宅ローンには諸費用がかかります。上記の事務手数料や保証料とは異なり、以下に挙げるものはどの銀行を選んでもほとんど差がありません。

【抵当権設定登記費用】
住宅ローンは、その住宅(土地と建物)を抵当に入れた借金のため、法務局にその旨を登記しなければなりません。かかる費用は借り入れ額の0.4%です。
【司法書士報酬】
上記の登記手続きをする司法書士に支払う報酬です。10万円程度ですが、前後して土地や建物の所有についても登記するので、それらと合計して支払うのが一般的です。
【火災保険料】
ほとんどの場合、銀行に火災保険への加入を求められます。都道府県や建物の耐火構造、保証金額・期間によってさまざまですが、数十万円程度となります。
【適合証明書発行手数料】
フラット35を借りるときに必要で、大まかに3~6万円程度です。
【団体信用生命保険料】
初年度分の払い込みが、借り入れ時に求められます。

諸費用を見積もってから決める

住宅ローンの借り入れ額を決めるときには、当面の生活のための余裕資金を残して、できるだけ頭金に回すのが一般的です。しかし、上で見た諸費用の計算を誤ると、貯金がほとんどないまま新生活がスタート、ということにもなりかねません。

また、ここではは住宅ローンにかかる諸費用に限定して解説しましたが、土地取得や建物取得については別の諸費用が発生します。このこともあわせて、住宅を購入する際、住宅ローンを組む際には注意をしておきましょう。

住宅の取得や住宅ローンについて分からない点は、利用を検討している金融機関に問い合わせて確認をしてください。分からないままで利用をしてしまうのが一番危険ですので、不明点はしっかりと聞いておくべきです。

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