住宅販売の広告を見ていると、「住宅ローンの返済額が月々○○万円。これでマイホームが手に入る」といった宣伝文句がよく目に留まります。

数万円の支払いでマイホームが買えるならと少し考えてしまいますが、「月々○○万円」といった金額は、一体どのような計算方法で算出されているかご存知ですか？

広告の中の小さな文字を見るとわかるのですが、その時点での「変動金利」で算出されることが一般的です。それでは、この「変動金利」とはいったいどのようなものなのでしょうか。

まず変動金利とは何かですが、読んで字のごとく、住宅ローンの返済中に金利が変動する契約のことを指しています。例えば住宅購入時に1％の金利が適用されたとしても、数十年にもわたる返済期間には金利が0.5％に下がることもあれば、反対に1.5％に上がることもあるということです。

上がりも下がりもするなら銀行は契約後にどんどん金利を上昇させれば得ではないか、と思われるかもしれませんが、そうではありません。適用される店頭金利は、その銀行で借りている人ならば、いつ契約した人でも同一のものとなります（顧客ごとに「-1.7％」など金利引き下げが設定されることもありますが、基本となる店頭金利は同じです）。

それゆえ、新たな顧客獲得のために、銀行はいたずらに金利を下げるわけにはいきませんし、金利を上げるのも同様です。実際には、銀行同士がお金を融通しあう時の金利である「無担保コール翌日物」に一定割合を足したものが、住宅ローンの店頭金利となります。

つまり、資金調達時と融資時の金利差によって、銀行が確実に利益を得られるように組まれているのが変動金利なのです。これは言い換えれば、銀行が市場における金利変動のリスクを回避している、つまり、住宅ローンの利用者に金利変動のリスクを負わせているということに他なりません。

その分だけ変動金利は同時期に契約する固定金利よりも、大幅に低い金利設定となっているのです。

現在は空前の低金利と言われていますが、それは今後の大幅な金利上昇の可能性を否めないということでもあります。金利が下がりきれば上がるしかないわけですので、低金利はメリットだけでなく、将来的なリスクも含んでいると言えます。

金利上昇に伴い月々の返済額が大幅に増えると、返済を履行できなくなる方が大量に現れる可能性があります。しかし、住宅は国民の生存権を支える大切なものです。金利の上下が直接に極端な社会不安を招かないよう、変動金利には特別なルールが定められています。

上記3つのルールによって、急激な金利上昇によって債務不履行となり、住宅を手放す方が大量に現れることを防いでいます。

しかし、ここで（2）と（3）をもう一度読んでほしいのですが、5年間変わらないのも、5年後に1.25倍までしか上昇しないのも、金利ではなく月々の返済額です。つまり金利が急上昇したときには、その返済額のうち利息分が占める割合が大幅に増える、最悪の場合は月々の利息が返済額を上回り、ローン残高が膨らみ続けるといった事態が起こり得ることを示しています。

毎月の返済額よりも利息が高くなるのは極端な話ですが、変動金利の住宅ローンではリスクの一つとして、可能性としてはゼロではありません。利率が低いのが魅力な変動金利は、あくまで金利変動のリスクは利用者が負うことを忘れてはなりません。

それでは、変動金利での住宅ローン契約に向いているのはどういう方なのでしょうか。まず、以下のような急激な金利変動に耐えられるケースが挙げられます。

また、以下のような市場に精通している場合にもにも、変動金利の住宅ローンが向いていると言えるでしょう。

35年間などの長期に渡って契約をする予定となる住宅ローンは、変動金利のリスクについてもしっかりと理解をしておかなければなりません。メガバンクのみずほ銀行、三井住友銀行、三菱UFJ銀行でも変動金利は利率で目を見張るので大きく宣伝されますが、利用にあたっては慎重な返済計画が必要となります。

不動産会社が広告を出す時に変動金利を使用するのは、最も金利が低いために月々の支払額を低く見せることができるからです。しかし、金利が低い分のリスクを購入者が負っていることを忘れてはなりません。

もし変動金利での契約を考えているならば、その契約の性格を十分に理解した上で、ご自身に本当に適した契約なのか再度検討しましょう。しっかりと検討をして先の見通しがはっきりとしているのであれば、低利率の変動金利の住宅ローンはマイホームを低負担で買える有効な契約ともなるのです。